2027年以降は不動産売却の税負担が増える？
早めの売却検討が重要な理由

2027年分以後の所得税では、ミニマムタックスの見直しにより、高額な譲渡所得が生じる場合の追加税負担が大きくなる可能性があります。なぜなら、基準所得金額から控除する額が3.3億円から1.65億円に半減し、税率も22.5%から30%へ引き上げられることが、2026年度税制改正大綱で示されたためです。
この見直しにより、これまで追加課税の対象外だった「数億円規模の譲渡所得」を得る方にも課税の範囲が広がる見込みです。所得構成によって影響の度合いは異なりますが、不動産譲渡所得のみで単純比較した場合、追加納税が発生し得る所得水準の目安は大きく引き下がることになります。
ここで押さえておきたいのが、不動産の譲渡日の判定です。原則として引渡日が基準となりますが、国税庁は契約の効力発生日（一般には契約締結日）で申告できる場合もあるとしています。つまり、売却時期がどの年分の所得に該当するかは個別の事情によって異なるため、判定は必ず税理士に確認することが重要です。
✓ポイント：2027年からの税制見直しは、従来の「超富裕層限定の話」から対象が広がる内容です。高額な不動産売却を予定している方は、譲渡日の判定も含めて早めに専門家へ相談し、売却時期を慎重に検討することが資産を守る第一歩となります。

「令和８年度税制改正の大綱（1/9）｜財務省」

2027年施行「ミニマムタックス（追加課税）」の
仕組みと対象者

ミニマムタックスとは、正式名称を「極めて高い水準の所得に対する負担の適正化措置」といい、高額な所得がある個人に最低限の税負担を求める制度です。令和5年度税制改正で導入され、2025年分の所得税から適用が始まっています。
この制度が導入された背景には、いわゆる「1億円の壁」問題があります。給与所得には最大45%の累進課税が適用される一方、株式や不動産の譲渡所得は一律15.315%（所得税15%＋復興特別所得税0.315%）の分離課税。そのため、所得が高くなるほど税負担率がかえって下がるという逆転現象が生じていました。ミニマムタックスはこの不公平感を是正するために設けられた仕組みです。
改正前後の比較

※表は左右にスクロールして確認することができます。

※追加課税が発生する所得水準は、所得の構成（給与・譲渡・配当など）によって異なります。不動産譲渡所得のみで単純化して試算した場合の目安は、現行で約9.9億円〜、改正後は約3.3億円〜とされています。
追加納税額の計算式は「（基準所得金額 − 控除額）× 税率」で算出した金額が、通常の方法で計算した所得税額（基準所得税額）を上回る場合に、その差額が追加で課税される仕組みです。
特に注意すべきは、基準所得金額には総所得金額に加え、分離課税の各種所得金額も合算される点です。普段の給与所得だけなら対象外でも、高額な不動産売却による譲渡所得が加わると基準所得金額が跳ね上がり、対象に入ってしまうケースが想定されます。たとえば、給与所得2億円に不動産譲渡所得5億円が加われば合計7億円。改正後の基準では追加課税の対象となる可能性が高くなります。
✓ポイント：2027年以降は控除額の半減と税率の引き上げにより、追加課税の対象者が大幅に拡大する見込みです。「自分には関係ない」と考えていた方でも、不動産の譲渡所得次第では十分に影響を受け得る改正であることを認識しておく必要があります。

「極めて高い水準の所得に対する負担の適正化措置について｜国税庁」

所得税負担はどう変わる？
2026年と2027年の売却シミュレーション

実際にどれほどの差が生まれるのか、具体的な数字で確認してみましょう。ここでは、不動産の長期譲渡所得のみが発生する前提で、2026年中に売却した場合と2027年以降に売却した場合を比較します。
ケーススタディ：不動産譲渡所得が5億円の場合

※表は左右にスクロールして確認することができます。

ケーススタディ：不動産譲渡所得が10億円の場合

※表は左右にスクロールして確認することができます。

※住民税5%は別途かかります。本表はミニマムタックスとの比較のため、所得税・復興特別所得税ベースで簡易試算しています。他の所得や各種控除は考慮していません。
譲渡所得5億円のケースでは約2,392万円、10億円規模になると約9,735万円の追加所得税差が生じる試算です。売却する年が1年異なるだけで、これだけの差額が発生し得るという現実は見過ごせません。
✓ポイント：シミュレーションはあくまで単純化した簡易試算ですが、売却タイミングによって数千万円から億単位の追加所得税差が生じ得ることは明らかです。最終的な税額は個別の所得構成や控除内容によって変動するため、必ず税理士への相談を行ったうえで判断することが重要です。

「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算｜国税庁」

余裕を持ったスケジュールで動くことが大切

「まだ時間がある」と感じる方もいるかもしれません。しかし、不動産売却は査定、売出し、契約、決済・引渡しと複数の工程があり、物件条件や市場環境によっては数か月以上かかることも珍しくありません。
一般的な不動産売却の工程と所要期間の目安は、おおよそ以下のとおりです。

税制改正前の売却を検討する場合は、余裕を持って準備を始めることが望ましいと言えます。また、改正を意識して売却を検討する方が増える可能性もあるため、早めに動き始めるほど価格交渉でも有利な立場を確保しやすくなることが想定されます。
✓ポイント：不動産売却は想定以上に時間がかかるプロセスです。税制改正の影響を踏まえた売却時期の判断には、早い段階から査定を受け、全体のスケジュール感を把握しておくことが有効です。

資産を守るための第一歩！まずは正確な査定依頼を

ここまで解説してきたとおり、2027年分以後の所得税では、高額な譲渡所得に対する追加負担が大きくなる可能性があります。この追加課税リスクを踏まえると、早めに売却時期を検討し、譲渡日の判定も含めて専門家に相談することが何よりも大切です。
ただし、焦って自己判断で動くことは禁物です。ミニマムタックスの計算は所得構成や各種控除の組み合わせによって結果が大きく変わるため、税理士との連携が可能な信頼できる不動産会社に相談することが不可欠と言えます。
富士市・富士宮市で不動産売却をお考えなら、まずは株式会社駿河勧業開発にご相談ください。地域の不動産市場に精通した専門スタッフが、物件の正確な査定から売却完了までを一貫してサポートいたします。現在の不動産価値を正確に把握することが、資産を守るための第一歩です。

「No.3102 譲渡所得の申告期限｜国税庁」

※本記事の内容は2026年4月時点の情報に基づく一般的な解説であり、個別の税務判断を保証するものではありません。具体的な税額や対策については、必ず税理士等の専門家にご相談ください。