「富士市にある古い実家を相続したけれど、このままの状態で売れるのだろうか？」「少しでも高く売るなら、リフォームや修繕をしておいたほうがいいのでは？」と迷っている方は少なくありません。
結論からお伝えすると、古い実家を売却する前のリフォームは、原則として必要ありません。良かれと思って数百万円をかけて改修しても、その費用を売却価格にそのまま上乗せできるとは限らず、結果的に赤字になってしまうケースも見られます。中古住宅を探す買主の中には「購入後に自分好みに手を入れたい」と考える層もいるため、売主側の大規模な改修がかえって選択肢を狭めることもあるのです。
静岡県富士市・富士宮市を中心に、分譲地や売土地、中古物件の販売・仲介を手がける株式会社駿河勧業開発でも、「リフォームしてから売るべきか」というご相談も多く寄せられています。本記事では、その経験をもとに、売却前にリフォームすべきかどうかの具体的な判断基準、費用対効果の高い修繕のポイント、解体して更地にする選択肢、そして後悔しないための不動産会社の選び方まで、順を追って解説します。

かかったリフォーム費用を売却価格に上乗せするのは難しい

リフォームにかけた費用を、売却価格の上昇によって全額回収できるとは限りません。中古住宅の価格は、立地・土地の広さ・築年数・周辺の取引事例などをもとに決まるためです。
たとえば、キッチンや浴室を新しくするために300万円をかけたとしても、売り出し価格を300万円高くして同じスピードで売れるかというと、話は別です。築年数が古い住宅ほど「建物よりも土地の価値」で評価される傾向が強く、内装を新しくしても評価が大きく上がらないことがあります。
さらに、リフォームには工事期間が必要です。工事内容によっては内覧や引き渡し時期に制約が生じ、売却スケジュールが延びる可能性もあります。その間も、固定資産税や管理の手間はかかり続けます。
リフォームするかどうかは、次の2つを比べて判断すると整理しやすくなります。

リフォームして売るケースの金額が、現状のまま売るケースを上回る見込みが立つときに限り、改修を検討する価値があります。この比較には地域の成約事例をもとにした価格の見立てが欠かせないため、工事を決める前に不動産会社へ相談しておくと判断を誤りにくくなります。
✓ポイント リフォーム費用は「売却価格の上乗せ」ではなく「回収できるかわからない先行投資」と捉えることが大切です。工事期間中の維持費や売り出し時期の遅れも含めて、トータルの収支で判断する必要があります。

中古物件を探す買主の「自分好みに改修したい」というニーズ

中古住宅を探している方の中には、購入後に自分たちの暮らし方に合わせてリノベーションすることを前提にしている層が一定数います。新築より価格を抑え、浮いた予算で好みの内装に仕上げたいという考え方です。
こうした買主にとって、売主が選んだ壁紙や設備は「好みに合わなければ結局やり直す部分」になってしまいます。リフォーム済みで価格が上がった物件より、手を入れる前提で割安に買える物件のほうが魅力的に映ることも多いのです。

• 間取りや内装は自分で決めたい
• 物件価格を抑えて、リノベーション費用に予算を回したい
• 住宅ローンとリフォームローンをまとめて検討したい

このようなニーズを持つ買主にとって、「手つかずの状態」はむしろ検討しやすい条件になります。

まずは修繕を行わず「そのままの状態」で査定額を把握する

リフォームを検討する前に、まずは現状のまま査定を受けることをおすすめします。現状でどの程度の価格が見込めるかがわからないまま工事を決めると、費用対効果の判断ができないからです。
査定では、建物の状態だけでなく、土地の形状や接道状況、周辺の成約事例なども確認します。そのうえで「このままでも十分に売れる」「この部分だけ直せば印象が良くなる」「建物を解体したほうが有利」といった方向性が見えてきます。
✓ポイント 最初の一歩は工事の見積もりではなく、不動産会社による現状査定です。現状での査定価格の目安を把握してから修繕の要否を考えることで、無駄な出費を防げます。

築年数と建物の劣化状況から最適な方針を見極める

方針を決めるうえで目安になるのが、築年数と建物の劣化状況です。特に1981年(昭和56年)5月31日以前に建築確認を受けた「旧耐震基準」の住宅かどうかは、売り方を考えるうえで大きな分かれ目になります。
以下は、建物の状態ごとの基本的な考え方をまとめたものです。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

なお、雨漏りやシロアリ被害など、把握している不具合については、告知書などを通じて買主や仲介会社に正確に伝えておくことが重要です。契約内容と異なる状態で引き渡した場合には、売主が「契約不適合責任」を問われる可能性があります。建物の状態を専門家が調べる「ホームインスペクション(建物状況調査)」を活用するのも一つの方法です。
✓ポイント 築年数と劣化状況を組み合わせて考えると、取るべき方針が整理しやすくなります。不具合を隠して売るのではなく、状態を正確に把握して開示することが、結果的にトラブルを防ぎ、買主の安心にもつながります。

水回りの全面改修や間取り変更などの大規模工事は避ける

売却前に手を出さないほうがよいのが、費用のかかる大規模工事です。代表的なものは次のとおりです。

• キッチン・浴室・トイレなど水回り設備の全面交換
• 壁を取り払うなどの間取り変更
• 外壁や屋根の全面的な塗り替え・葺き替え
• フローリングの全面張り替え

これらは数十万円から数百万円単位の費用がかかるうえ、買主の好みに合うとは限りません。せっかく新しくした設備を、購入後に買主が入れ替えてしまうこともあり得ます。
一方で、雨漏りのように放置すると建物全体の劣化が進む不具合については、売却方針とあわせて対応を検討する価値があります。修繕するか、修繕費用を考慮した価格で売り出すかは、不動産会社と相談しながら決めると安心です。

費用対効果が高い「ハウスクリーニング」と「小規模な修繕」

大規模工事は避けるべきですが、少ない費用で印象を大きく変えられる手入れもあります。それがハウスクリーニングと小規模な修繕です。
内覧に来た買主は、室内の清潔感や明るさから「この家は大切に使われてきた」という印象を持つことがあります。長年住んでいた実家は、水回りの汚れや生活臭が気づかないうちに染みついているものです。専門業者によるクリーニングを入れるだけでも、第一印象は大きく変わります。

特に相続した実家の場合、家具や生活用品がそのまま残っていることがよくあります。片付けを済ませておくだけで、買主が具体的な暮らしを思い描きやすくなります。
✓ポイント 売却前の手入れは「高く見せるための投資」ではなく「マイナスの印象をなくすための準備」と考えるのがコツです。比較的少額の手入れでも、内覧時の印象を改善できる場合があります。

3. 建物の状態によっては「解体して更地にする」
という選択肢も

建物の傷みが進んでいる場合は、リフォームではなく解体を検討する場面もあります。ただし、解体にもメリットとデメリットがあるため、慎重な判断が必要です。

古家付き土地としてそのまま売却するメリットと注意点

建物を残したまま「古家付き土地」として売り出す方法は、解体費用を先に負担しなくて済む点が大きなメリットです。買主側が建物を活用するか解体するかを自由に選べるため、リノベーション希望者と新築希望者の両方にアプローチできます。
税金の面にも注意が必要です。住宅の敷地には、一定の要件を満たす場合、固定資産税・都市計画税の「住宅用地特例」が適用され、税負担が軽減されています。固定資産税は毎年1月1日時点の状況をもとに課税されるため、建物を解体し、翌年1月1日時点で住宅用地に該当しなくなると、原則として特例の対象外となり、土地の税負担が増える可能性があります。なお、建物が残っていても、管理不全空家等として市区町村から勧告を受けた場合などは特例が解除されることがあります。
一方で、建物の状態によっては「解体費用がかかる分、値引きしてほしい」と交渉されることがあります。売り出し前に、解体した場合の費用感も把握しておくと交渉に落ち着いて対応できます。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

出典: 固定資産税における住宅用地に関する課税標準の特例｜富士市

建物の傷みが激しい場合は「更地売却」が有利になることも

雨漏りや傾き、シロアリ被害などが深刻な建物は、買主にとって「解体の手間と費用がかかる負担」として映ります。こうしたケースでは、更地にしたほうが買い手が見つかりやすい場合があります。
更地であれば、買主は建てたい住宅のイメージを描きやすく、ハウスメーカーや工務店との打ち合わせも進めやすくなるためです。ただし、古家を活かしてリノベーションしたい方や、解体業者を自分で選びたい買主もいるため、更地にすれば必ず早く売れるわけではありません。
相続した空き家については、一定の要件を満たせば、譲渡所得から原則として最高3,000万円を控除できる「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」を利用できる可能性があります。対象となる家屋や売却期限、売却価格、耐震・解体などに細かな要件があり、2024年1月1日以後の譲渡では、売却後に買主が譲渡の翌年2月15日までに耐震改修または解体を行う場合も対象となり得ます。なお、対象不動産を取得した相続人が3人以上の場合は、控除上限が1人あたり2,000万円となります。
解体のタイミングや方法によって税金の負担が大きく変わることがあるため、売却方針を決める前に要件を確認しておく必要があります。適用要件の詳細は、税務署や税理士への確認をお願いいたします。
✓ポイント 解体は「早く売れる可能性」と「費用・税負担」のバランスで判断することが大切です。特に相続した空き家は税制上の特例が関わるため、解体を急がず、不動産会社や税理士と相談したうえで進めると安心です。

出典: 出典：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁

富士市の地域特性や周辺環境を踏まえて売り方を決める

最適な売り方は、物件の状態だけでなく、エリアの特性によっても変わります。
富士市は新幹線の新富士駅や東名高速道路・新東名高速道路のインターチェンジがあり、通勤や移動の利便性を重視する方からの需要が見込めるエリアです。工業が盛んな地域でもあり、市内や近隣で働くファミリー層が住まいを探すケースもあります。一方、隣接する富士宮市は、富士山のふもとに広がるゆとりある住環境を求める方が検討することも多いエリアです。
同じ市内でも、駅や幹線道路へのアクセス、学区、周辺の商業施設の有無によって、買主の層は大きく変わります。

• 駅や幹線道路に近いエリア:新築を建てたい層向けに更地での売却が有利になる場合がある
• 落ち着いた住宅地や郊外のエリア:古家を活かしたリノベーション需要が見込める場合がある
• 敷地が広い物件:分割して売却するなど、売り方の工夫が考えられる

こうした判断には、地域の取引事情をよく知る不動産会社の視点が欠かせません。

4. 富士市での実家売却を成功に導く不動産会社の選び方

リフォームや解体の判断を正しく行うには、信頼できる不動産会社の存在が大きなカギを握ります。ここでは、会社選びで確認したい3つのポイントを紹介します。

富士市の最新の市況や相場を熟知している地域密着型の会社を選ぶ

古い実家の売却では、エリアの相場観と買主の動向を知っている会社に任せることが、良い価格での売却に直結します。全国展開の会社にも強みはありますが、地域密着型の会社は、町名や通りごとの細かな需要の違いまで把握していることが多いものです。
「このエリアなら古家付きでも買い手がつきやすい」「この地域は新築用地の需要が高い」といった判断は、日々地元で取引をしているからこそできるものです。富士市・富士宮市での売却を考えるなら、両エリアの取引実績が豊富な会社を選ぶと安心です。

リフォーム・解体・不用品処分の相談にワンストップで対応できるか

実家の売却では、不動産の取引だけでなく、片付けや不用品処分、解体、場合によっては修繕など、さまざまな手配が必要になります。遠方に住んでいる方や仕事で忙しい方にとって、これらを個別に業者探しするのは大きな負担です。

• 不用品処分や遺品整理の業者を紹介してもらえるか
• 解体工事の見積もりや業者手配に対応しているか
• 相続登記や税金について、司法書士・税理士とつながりがあるか

このような体制が整っている会社であれば、窓口を一本化して売却まで進められます。
✓ポイント 売却に関わる手配をまとめて相談できる会社を選ぶことで、手間だけでなく判断ミスも減らせます。業者ごとに別々に相談すると、個別最適の提案になり、売却全体の費用対効果を比較しにくくなる場合があります。そのため、全体を見渡せる窓口があることには大きな意味があります。

売主の利益を第一に考え、根拠のある査定と複数の売却プランを提示してくれるか

査定額が高い会社が、必ずしも良い会社とは限りません。根拠のない高い査定額で契約を取り、その後に値下げを繰り返すケースもあるためです。
信頼できる会社かどうかは、次のような点から見極められます。

• 周辺の成約事例など、査定額の根拠を具体的に説明してくれる
• 「現状のまま売る」「手入れしてから売る」「解体して売る」など複数のプランを比較してくれる
• リフォームや解体を勧める場合に、費用と売却価格の見込みをセットで示してくれる
• デメリットやリスクも包み隠さず伝えてくれる

売主にとって本当に得になるかどうかを、数字で示してくれる会社を選ぶことが、後悔しない売却への近道です。

5. リフォームに迷ったら、
自己判断する前に不動産のプロへご相談を

古い実家のリフォームは、自己判断で進めると費用倒れになるリスクがあります。工事を検討する前に、まずは専門家に相談することをおすすめします。

無駄なコストをかける前に、まずは現状の査定価格を把握する

ここまでお伝えしてきたとおり、売却前のリフォームは原則不要で、必要になるのはハウスクリーニングや小規模な修繕程度であることがほとんどです。ただし、建物の状態や立地によって最適な方針は異なります。
だからこそ、最初に取り組みたいのは、「今の状態ならどの程度の価格での売却が見込めるのか」という目安を把握することです。査定額は実際の成約価格を保証するものではありませんが、現状売却・修繕・解体のどれが合理的かを比較する材料になります。査定は、周辺の取引事例や物件の条件などをもとに売却価格を提案するものであり、その根拠まで説明を受けることで、数字をもとに冷静に判断できるようになります。

出典: 価格査定マニュアル｜公益財団法人不動産流通推進センター

お客様の希望や物件の状況に合わせた最適な売却戦略をご提案します

株式会社駿河勧業開発では、静岡県富士市・富士宮市を中心に、分譲地や売土地、中古物件の販売・仲介に長年携わってきました。地域の取引事情を踏まえ、現状のままでの売却、手入れをしてからの売却、更地にしての売却など、物件ごとに複数のプランを比較しながらご提案しています。
「できるだけ早く手放したい」「少しでも高く売りたい」「遠方に住んでいて実家に通えない」など、ご事情はお客様によってさまざまです。「リフォームしたほうがいいか分からない」という段階でも問題ありません。リフォームや解体の工事を始める前に、まずは現在の状態でどの程度の売却価格が見込めるのか確認してみませんか。富士市・富士宮市で古い実家の売却にお悩みの方は、どうぞお気軽に株式会社駿河勧業開発へご相談ください。