「誰も住まなくなった実家、どう手をつけていいかわからない」「遠方に住んでいるので管理ができず、将来が漠然と不安だ」——富士市・富士宮市に実家を残したまま、何年も過ぎてしまったという方は少なくありません。
結論からお伝えすると、空き家は「放置している期間の長さ」に比例して、解決にかかる手間と費用が膨らんでいきます。建物は人が住まなくなった途端に傷みが加速し、法改正によって税や登記の扱いも厳しくなっているためです。富士宮市が令和4年度に実施した実態調査では市内で1,530件が空き家と判定され、富士市も水道の使用状況などから抽出した約4,000戸を対象に実態調査を進めています。決して特殊な悩みではなく、両市が地域課題として向き合っているテーマです。
この記事では、静岡県富士市・富士宮市で不動産の売買・仲介を手がける株式会社駿河勧業開発の視点から、空き家放置によって起こるトラブル、近年厳格化された法制度のポイント、そして「何から始めればいいのか」という最初の一歩を整理します。読み終える頃には、漠然とした不安が「やるべきことのリスト」に変わっているはずです。

建物の急速な老朽化と資産価値の低下

人が住まなくなった家は、換気も通水も止まります。湿気がこもってカビや木材の腐朽が進み、雨漏りを放置すれば劣化は一気に加速します。富士宮市も、空き家は管理を怠ると急速に老朽化すると注意を促しています。
老朽化は、そのまま価格に跳ね返ります。

• 屋根や外壁の傷みが進むと、買主側で改修費用を見込むぶん売却価格が下がる
• 内部の劣化が激しければ「建物価値ゼロ」の土地値評価となり、解体費用まで差し引かれる
• 再販や賃貸に回す前提の買主が候補から外れ、そもそも検討されにくくなる

倒壊リスクや害虫発生によるご近所トラブル

外壁材や屋根材の落下、庭木や雑草の越境は、近隣とのトラブルに直結します。富士宮市内でもこうしたケースが多く発生しており、老朽化した空き家が近隣に危害を及ぼした場合には損害賠償を請求されることもあると市は説明しています。富士市も、管理を怠れば状況が悪化し近隣に迷惑がかかるとして、シルバー人材センターと協力した空き家管理サービスを案内しています。「壊れてから考える」では間に合わないというのが、両市に共通する実情です。

犯罪（放火や不法投棄など）の標的になる危険性

郵便物が溜まり、雨戸が閉まったままの家は、人の出入りがないことが外から見て取れます。管理されていない空き家では、不法侵入や敷地内へのゴミの不法投棄といったリスクも生じます。投棄した人物を特定できない場合には、私有地の所有者・管理者側で処理の対応を求められることもあるため、注意が必要です。

✓ポイント：空き家の維持コストは、固定資産税や火災保険料だけではありません。老朽化による価値の目減り、近隣対応にかかる時間、いざという時の賠償リスクまで含めた「見えない支出」が毎年発生していると捉えると、判断のスピードは変わってきます。

出典: – 空き家対策｜富士宮市
出典: – 空き家の適正管理について｜富士市

勧告を受けると住宅用地特例が外れ、固定資産税等が増える可能性

住宅が建つ土地には住宅用地特例が適用され、小規模住宅用地（住宅1戸あたり200平方メートルまでの部分）では固定資産税の課税標準が価格の6分の1、その他の住宅用地では3分の1に軽減されています。市街化区域内の土地であれば、都市計画税にも住宅用地の特例が設けられています。ところが、管理不全空家等や特定空家等として市から勧告を受けると、この特例の対象から外れます。
その結果、土地の固定資産税等が増える可能性があります。ただし、実際の税額は負担調整措置などを踏まえて計算されるため、特例が外れれば必ず6倍になる、という単純な話ではありません。金額の見通しを知りたい場合は、各市の資産税担当課に確認するのが確実です。

管理不全空き家に対する自治体の指導と勧告

2023年12月13日に施行された改正空家法では、「放置すれば特定空家等になるおそれがある空き家」を管理不全空家等として指導・勧告できる仕組みが加わりました。つまり、危険な状態になる手前の段階でも税負担が変わりうるということです。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

2024年4月にスタートした相続登記の義務化と罰則

2024年4月1日から、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請することが義務になりました。正当な理由なく怠った場合、10万円以下の過料の対象となります。
見落とされがちなのが、2024年4月1日より前に発生した相続も対象になる点です。原則として2027年3月31日までに登記する必要がありますが、不動産を相続したことを知った日が2024年4月1日以降であれば、その日から3年以内が期限となります。遺産分割がまとまらない場合などには、申請義務を簡易に履行できる「相続人申告登記」の制度もあります。ただし、これは権利関係を公示するものではないため、売却などの処分を行う際には別途相続登記が必要です。

✓ポイント：制度改正の流れを一言でまとめると、「まだ大丈夫」の猶予が短くなったということに尽きます。特に過去の相続分の期限は、祖父母や親の代からの名義のままになっている土地・建物を抱える家庭に直接関わってきます。まずは登記簿上の名義がどうなっているかを確認するところから着手したいところです。

出典: – 空き家対策特設サイト｜国土交通省
出典: – 土地の固定資産税の算定方法｜富士宮市
出典: – 相続登記の申請義務化について｜法務省
出典: – 相続人申告登記について｜法務省

3. 富士市・富士宮市ならではの不動産事情と地域課題

全国共通のリスクに加えて、この地域には土地柄に根ざした事情があります。しかも、隣接する両市で事情は同じではありません。ここを踏まえずに判断すると、売却の時期や方法を誤りやすくなります。

富士山周辺の景観保全ルールや条例が及ぼす影響

両市とも景観行政団体として景観計画を定めており、一定規模以上の建築や開発行為などが届出の対象になります。富士宮市は世界文化遺産の構成資産を6か所有し、平成22年1月に策定した景観計画で重点地区に個別の基準を設けています。令和8年（2026年）4月には「朝霧高原地区」が重点地区に追加されました。富士市も、富士山を背景とする景観と工業地の景観の両立を掲げ、平成21年7月に景観計画を告示しています。建て替えや土地活用を前提に売るのか、現況のまま売るのかで、買主層も価格も変わってくるため、所在地ごとに届出の要否と基準を確認しておく必要があります。

市街地から離れたエリアにおける管理・維持の難しさ

富士市の沿岸部から富士宮市の山側まで、標高も気候も幅があるのがこの地域です。郊外や山側では、次のような負担が現実的な問題になります。

• 敷地が広く、草刈りや庭木の剪定を年に数回行わないと景観が保てない
• 冬場の凍結や積雪、夏場の湿気で、給排水設備や木部の傷みが進みやすい
• 遠方からの往復に交通費と丸一日の時間がかかり、点検の頻度が落ちる

富士市ではシルバー人材センターによる見回りや除草の管理サービス、富士宮市では民間の巡回サービスが案内されています。月々数千円程度の費用は続くものの、無管理のまま数年放置するより負担は軽く済みます。

地元市場を知らないまま放置する機会損失

需要の性格は市によって異なります。富士市は製造業の集積を背景に、単身者やファミリー層の実需・賃貸需要が読みやすいエリア。富士宮市は市街地の住宅需要に加え、富士山の眺望や自然環境を評価する移住・二拠点居住のニーズが動きます。相場観のないまま数年寝かせてしまうと、建物が残っていれば売れたはずの物件が、解体前提の土地としてしか評価されなくなることも珍しくありません。

✓ポイント：地域性は、リスクにも追い風にもなります。景観ルールという制約がある一方で、この立地だからこそ手を挙げる買主が確かに存在します。物件の弱点だけを見て諦める前に、誰に響く物件なのかを地元の目線で見極める価値があります。

出典: – 富士宮市景観計画｜富士宮市
出典: – 富士市景観計画｜富士市

4. 「何から始めればいい？」
将来の不安を解消する3つのステップ

空き家の相談で最も多いのが「やることが多すぎて動けない」という声です。裏を返せば、順番さえ決まれば前に進みます。おすすめは、話し合い → 現況把握 → 出口の比較、という流れです。

ステップ1：家族全員で実家の現状と希望を話し合う

最初にやるべきは、書類集めでも査定でもなく、家族の意思確認です。誰か一人が「残したい」と考えているのに売却の話を進めれば、後戻りに時間を取られます。次の3点だけでも共有しておくと、話が進みやすくなります。

• 実家を今後使う予定があるか（誰が・いつ・どのように）
• 管理の実務を誰が担うのか、費用は誰が出すのか
• 現金化する場合、相続人の間でどう分けるのか

ステップ2：建物の状態確認と相続・名義変更の手続きを進める

続いて、建物と権利関係の現況を押さえます。屋根・外壁・雨漏り・シロアリ被害の有無を確認し、並行して登記簿の名義を調べます。名義が故人のままなら、相続登記が売却の前提条件です。富士宮市では市役所での宅地建物取引士による相談や専門家の無料相談会が実施され、富士市も空家等対策計画に基づいて相談・支援の窓口を設けています。

ステップ3：売却・賃貸・解体の選択肢を比較する

出口は大きく3つ。それぞれ向き不向きがあります。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

判断材料として、両市の支援制度も押さえておきたいところです。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

いずれの補助も工事着手前の申請が必要で、着手後の申請は受け付けられません。対象になるかどうかは、早い段階で各市の担当課へ確認してください。なお解体費用の目安として、富士宮市は木造で坪あたり2.5万円〜4万円程度、鉄骨造・鉄筋コンクリート造で坪あたり3万円〜5.5万円程度という一般的な水準を案内しています。実際の費用は建物の構造や敷地条件、残置物・浄化槽の有無によって変わるため、個別の見積もりが欠かせません。

✓ポイント：判断を分けるのは「建物にまだ商品価値があるか」という一点です。解体を先に決めるのではなく、現況での売却、改修して活用する道、解体後の土地売却を並べて比較したうえで結論を出すことが重要になります。税制面では、相続税を納めた相続人が一定期間内に売却した場合の「相続財産を譲渡した場合の取得費加算」や、要件を満たす場合の「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除」を利用できることもあります。ただし、どちらも細かな適用要件と期限があり、同じ譲渡部分については原則として選択適用となるため、税理士に確認したうえで比較してください。

出典: – No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例｜国税庁
出典: – No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁
出典: – 富士宮市空家等除却費補助金交付制度｜富士宮市
出典: – 富士宮市空家改修費補助金交付制度｜富士宮市
出典: – 富士市危険空家除却促進補助金｜富士市
出典: – 富士市空き家リフォーム支援補助金（空き家バンク利活用支援）｜富士市

5. 富士市・富士宮市の空き家・不動産問題は地元の専門家への相談も選択肢

遠方在住の所有者にとって最大の壁は、現地に行けないことです。お住まいが離れていても、現地の状況を確認しながら、売却や活用の方法についてご相談いただけます。「まず現状を把握する」だけでも、不安の正体はかなりはっきりします。

遠方にお住まいの方でもご相談いただける体制

遠方在住の所有者にとって最大の壁は、現地に行けないことです。お住まいが離れていても、現地の状況を確認しながら、売却や活用の方法についてご相談いただけます。「まず現状を把握する」だけでも、不安の正体はかなりはっきりします。

地域事情を踏まえて売却・活用方法を比較できる

株式会社駿河勧業開発は、静岡県富士市・富士宮市を中心に、分譲地・売土地・中古物件の販売、賃貸の仲介を手がけてきました。富士店・富士宮店を構え、相続・税金・登記に関しては専門家と連携したワンストップ対応を行っています。両市で取引を重ねてきたからこそ、次のような視点でのご提案が可能です。

• 市やエリアごとの需要の違いを踏まえた、現実的な売却価格と期間の見立て
• 現況のまま売るか、解体して土地として売るかの費用対効果の比較
• 相続登記や税務の相談が必要な場面での、司法書士・税理士など専門家との連携

出典: 会社案内｜株式会社駿河勧業開発

6. まとめ：後悔しないために、富士市・富士宮市の空き家対策は「今」始めよう

空き家は、時間が味方をしてくれない資産です。建物は傷み、法制度は厳しくなり、相続人は世代を追うごとに増えていきます。特に、過去の相続分について原則2027年3月31日とされる相続登記の期限は、名義をそのままにしてきた世帯にとって現実的なタイムリミットになります。
やるべきことは、それほど複雑ではありません。家族で方針を話し合い、建物と名義の現況を確認し、売却・賃貸・解体の選択肢を並べて比較する。この3つを踏むだけで、「漠然とした不安」は「期限と費用の見える課題」に変わります。
静岡県富士市・富士宮市で実家や土地の扱いにお悩みでしたら、株式会社駿河勧業開発までお気軽にご相談ください。売る・貸す・残す、いずれの結論であっても、地域の相場と実情を踏まえた判断材料をご用意いたします。